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Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 BauGB).
Es handelt sich also um einen Wettbewerbspreis auf einem freien Markt; in spezifischen Fällen (Verkauf eines nicht marktgängigen Objekts) muss für die Bewertung ein Markt fiktiv unterstellt werden.
Um eine Immobilie marktgerecht einschätzen zu können, wird grundsätzlich entweder das Sachwert- oder das Ertragswertverfahren angewendet. Bei den Sachwertobjekten handelt es sich i. d. R. um vorwiegend eigengenutzte Objekte (Ein- und Zweifamilienhäuser), das Ertragswertverfahren hingegen unterstellt eine Renditeabsicht, meistens über Miet- und Pachteinnahmen. Eigentumswohnungen, insbesondere bei Eigennutzung, werden häufig über den Vergleichswert eingeschätzt.
Am Ende wird auf der Basis der gewählten Verfahrensweise(n) der Verkehrswert gebildet. Grundsätzlich wird der Verkehrswert entweder sachwert- oder ertragswertorientiert gebildet. Müssen Marktabschläge berücksichtigt werden, kann der Verkehrswert deutlich vom ermittelten Sach- bzw. Ertragswert abweichen. Die Marktanpassung durch Auf- und Abschläge erfordert eine fundierte Marktkenntnis und langjährige Erfahrung des Gutachters.
Um den Verkehrswert zu ermitteln, kann man sich verschiedener Wertansätze bedienen. Der Gutachter hat aus den folgenden Ansätzen denjenigen auszuwählen, der das zu bewertende Objekt am besten beschreibt.
Der Bodenwert ist in der Regel durch Preisvergleich zu ermitteln. Anstelle von Vergleichspreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte nach § 196 Baugesetzbuch (BauGB) herangezogen werden. Die Bodenrichtwerte werden von den örtlich ansässigen Gutachterausschüssen regelmäßig ermittelt.
Das Vergleichswertverfahren (§§ 13, 14 WertV) kommt vor allem bei Grundstücken in Betracht, die mit weitgehend typisierten Gebäuden, insbesondere Wohngebäuden, bebaut sind. Zu nennen sind insbesondere Eigentumswohnungen, Garagen und Stellplätze sowie teilweise auch Einfamilien-Reihenhäuser. Vergleichswerte, d. h. durchschnittliche Wohnflächenpreise, werden meistens von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelt.
Das Ertragswertverfahren (§§ 15-20 WertV) wird vorzugsweise angewendet, wenn der aus dem Grundstück nachhaltig erzielbare Ertrag von vorrangiger Bedeutung ist. Zum Beispiel bei Mietwohnhäusern, gemischt genutzten Grundstücken oder gewerblichen Objekten.
Das Sachwertverfahren (§§ 21-25 WertV) ist in der Regel bei Grundstücken anzuwenden, bei denen es auf einen Ertrag im vorstehenden Sinne nicht in erster Linie ankommt. Dies gilt vorwiegend bei Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken, besonders dann, wenn sie eigengenutzt sind.